La Asociación Española de Abogados Expertos en Defectos de la Construcción celebró el 5 de febrero su primera jornada, un evento que reunió a abogados y profesionales del mundo de la arquitectura y del sector asegurador para abordar, desde una perspectiva multidisciplinar, los desafíos que plantean los defectos constructivos en la práctica jurídica y técnica. El evento, dirigido por Sergio Montijano, copresidente de la Asociación y abogado en ReclamaDefectos.com, tuvo lugar en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM) y se desarrolló con un enfoque divulgativo y participativo.
Montijano abrió la sesión contextualizando las principales formas de acceso a la vivienda en propiedad —autopromoción, compra a promotor, cooperativa y segunda mano— y explicando cómo cada modalidad condiciona la aparición de problemas y la estrategia jurídica para resolverlos. Subrayó que los defectos de construcción afectan a un bien esencial para las personas y que los abogados deben comprender no solo la dimensión económica de las reclamaciones, sino también el impacto emocional que generan en los propietarios.
Montijano: «En casos de defectos de construcción, hay que recordar que el cliente no sólo reclama dinero, reclama vivir con normalidad.”
Explicó con detalle el proceso constructivo, desde la adquisición del terreno hasta la entrega de la vivienda, y destacó la importancia de identificar correctamente el tipo de defecto, el momento en que aparece y el agente responsable, factores que determinan el instrumento legal adecuado y los plazos de garantía y prescripción. También insistió en la necesidad de contar con informes periciales solventes y peritos con experiencia en sala, dado que estos procedimientos requieren explicar cuestiones técnicas complejas a jueces no especializados.
Montijano: “Es fundamental elegir bien la herramienta legal. No se trata de demandar a todos; las costas pueden convertir una victoria en una derrota.”
Tras su intervención, tomó la palabra Óscar Navarro, Director Técnico de Musaat, una de las compañías líderes en el sector de la construcción, quien aportó la visión técnica del sector sobre el proceso constructivo.» Navarro explicó con claridad la diferencia entre responsabilidad y garantía en el marco de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), así como la distinción entre seguros de responsabilidad civil y seguros de daños. Recordó que la ley solo establece como obligatorio el seguro decenal de daños estructurales para edificaciones destinadas a vivienda que no sean autopromoción individual, y detalló por qué el mercado asegurador no ha desarrollado pólizas generalizadas para los defectos de habitabilidad o de acabado.
Navarro: “Una cosa es que la LOE establezca responsabilidades y otra muy distinta es lo que obliga a asegurar.”
Subrayó Navarro que la dificultad para definir jurídicamente la inhabitabilidad y la ausencia de seguros obligatorios para todos los intervinientes complican la repetición de responsabilidades y la valoración del riesgo por parte de las aseguradoras. También destacó que, aunque todos los agentes del proceso constructivo son responsables durante diez años por daños estructurales y tres por vicios ocultos. Muchos profesionales carecen de pólizas que cubran esas responsabilidades, lo que puede derivar en reclamaciones directas contra su patrimonio. Su intervención permitió comprender cómo interactúan los seguros con las reclamaciones judiciales y por qué determinadas coberturas no existen o no se comercializan de forma habitual.
Navarro: “Un juez puede entender que un defecto hace la vivienda inhabitable y otro juez puede decir que no. No hay nada que fije ese concepto.”
El cierre de la jornada corrió a cargo de Juan Carlos Gárgoles, arquitecto técnico y perito judicial con más de dos décadas de experiencia, fundador del Estudio de Arquitectura Técnica JC Gárgoles. Su intervención, centrada en el papel del perito en los litigios por defectos de construcción, combinó análisis técnico, experiencia práctica y anécdotas reales de sala. Gárgoles defendió que la credibilidad del perito se fundamenta en su conocimiento profundo del proceso constructivo y en su capacidad para explicar con claridad cómo se ejecutan las obras y por qué aparecen los defectos. Recalcó que no basta con la titulación: la experiencia en obra, en dirección facultativa y en la elaboración de informes es lo que permite identificar patologías, valorar reparaciones y sostener conclusiones ante un juez.
Gárgoles: “Si tú has hecho un informe basado en lógica y profesionalidad, tú te defiendes de cualquier cosa; estás dominando ese momento.”
El perito insistió en la importancia de elaborar informes claros, estructurados y comprensibles, en línea con la norma UNE 197001 de criterios generales para la elaboración de los mismos, y criticó los documentos excesivamente técnicos o confusos que dificultan la labor judicial. Explicó cómo debe documentarse un daño, cómo deben tomarse las fotografías y cómo deben valorarse las reparaciones mediante bases de precios contrastables. También abordó la actuación en juicio, destacando la necesidad de serenidad, precisión y honestidad, así como la importancia de haber estudiado a fondo el expediente para resistir los interrogatorios de la parte contraria. Su intervención incluyó ejemplos prácticos sobre patologías habituales, errores frecuentes en obra, conflictos entre promotores y constructores por retenciones y la creciente litigiosidad en viviendas de segunda mano y en obras ejecutadas en terrenos complejos.
Gárgoles: “Hay que hacer un documento fácilmente entendible para los señores letrados y los señores jueces, que son ajenos completamente a la construcción y que nos tienen que entender.”
La jornada puso de manifiesto la necesidad de una colaboración fluida entre abogados, técnicos y aseguradoras para afrontar con éxito los procedimientos por defectos de construcción. Las tres intervenciones ofrecieron una visión completa del problema: desde la estrategia jurídica y los plazos procesales, hasta el funcionamiento del mercado asegurador y la importancia decisiva del informe pericial.